海外购房和国内购房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的警告、甚至罚款。 市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。 四大风险：政治、政策风险 汇率、信息不对称 lydia律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。 选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。 跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。 相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。 受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，“美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国政府选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。” 成本的计算：税费体系复杂 持有成本较高 浙商投资团的邱尚(化名)说，其实购买海外房产在国际上很普遍，但中国人却投机居多。他归纳浙商海外购房的目的主要有三种：为方便子女留学“买房代租”、为日后移民做准备、意图清晰的投资者大概占总人数的20%——30%。而由于目的不一样，他们所买房产的类型也有差别。自住者，一般都倾向于买house，相当于国内说的别墅，而奔着投资目的的则大多选择会购买城市中心的apartment，condo，flat，即国内说的公寓。 投资者海外买房如果套用国内买房的思路，那么就有过于简单之嫌了。ace地产投资公司的销售总监张远宁说，“除了购买成本，高额管理成本对购房人也是不小的负担，且各地的税费体系一般都比较复杂。在悉尼，首次购房须缴纳的税费约有20种，不是专业的人员很难理清。” 一般房地产投资成本可以分为起始成本和持有成本两部分。相对而言，起始成本不高，如在美国买房，起始成本仅占总成本的30%。起始成本除房款，还包括土地税、契税、印花税以及增值税，文件费、房屋经纪人代理费、律师费、技术评估费、过户公证费等，此类的各种相关费用约占总房价的1%，不算高。但持有成本相当高，每年要交房产税、物业费，白蚁检查费、房屋保修费等。 以上各税各国开征情况不一样。其中契税只是部分国家征收，如美国纽约州税率一般在1%——2%;而新加坡则高达4%。不论在何地买房，印花税都是必须缴纳的。而发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即增值部分课税，在美国，房屋出租，房租的20%——30%要作为税收上缴;在澳洲，增值税最高会达到增值部分的45%。房产税部分，税率为1%——6%，每年政府会来估价，然后根据估价缴纳房产税，房子升值，税基变大，例如当年买来的房屋是100万美元，如果政府今年估价是120万美元，就以120万美元为税基收税。纯粹做投资的时候，必须把上文所列税费、以及付给中间机构如地产经纪、律师的费用都考虑进去，另外，还有交通成本、人力成本、交际成本等，只有这样，才能准确估 算投资收益率。