地下商业容积率如何计算

一、容积率的内涵及其特性
容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种.通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值.容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异.因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素.容积率具有如下特性：
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量.宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等.容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性.
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系.建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比.当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为：R＝C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系.
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋.
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低.
(四)容积率存在客观上的最合理值.在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度.为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值.
以下是几个关于容积率的定义,其中“住宅面积毛容积率”和“综合容积率”是官方定义,有明确的出处.请大家看个明白：
毛容积率＝住宅建筑总面积/规划用地面积
住宅面积毛容积率  =  住宅建筑总面积  /  规划建设用地
综合容积率  =  计算容积率建筑总面积  /  规划建设用地
计算容积率建筑总面积＝住宅建筑面积＋配套公建面积
不计算容积率建筑总面积：地下建筑面积（不包括商业用途）＋架空建筑面积
规划用地面积：根据买卖合同确定的用地面积.
规划建设用地：规划部门确定的建设用地面积,由于道路退让的关系,一定是小于规划用地面积的.
毛容积率住宅面积毛容积率综合容积率
一般来说,综合容积率是经过规划部门审批和认可的容积率,而毛容积率是开发商常常用来宣传使用的,二者有区别也是必然的,为了将产品销售出去,我们总是在不违反规定的情况下将产品最好的一面展示出来的.不是说开发商骗了你,只怪自己懂得太少,所以购买房产的时候咨询相关的专业人士是很有必要的,根本没有必要让自己也成为专家,我们还是要尊重社会分工的.

你首先得知道你的总用地的面积，然后要知道你的这块地的总建筑面积。用总的建筑面积比上总用地面积。还有就是有计容建筑面积，你用计容的建筑面积比上你的总地面积就可以得出你的地块的容积率。计容建筑面积不包括地下的停车场面积。但是半地下停车场的面积要算进去。建筑密度的话，就要知道你整块用地规划时所有建筑的基地面积，把所有的建筑基地面积比上你的总用地面积就可以得出建筑密度了。

商业建筑容积率计算  
 1、500平方米以下小型商业建筑以及住宅小区配套公建，层高不得大于5.1米。  
 2、500~1000平方米小型商业建筑以及住宅小区配套公建，层高不宜大于5.1米，并不得大于7.8米。  层高大于5.1米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。  
3、中、大型商业建筑（单层面积达到1000平方米以上，如超市、大型商场等功能集中布置的商业用房），建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高控制范围，按水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。
4、旅馆建筑（含产权式酒店）标准层层高不宜大于4.5米，并不得大于7.8米。  旅馆建筑标准层层高大于4.5米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率；旅馆建筑标准层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。
5、大空间建筑物内局部设置的夹层，应按规定计算建筑面积并计算容积率。  
6、门厅、中厅、大堂、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。