土地出让金流程有哪些

土地交易办理流程:.  　　一、  下列国有土地使用权交易应当在土地有形市场进行：　　（一）  以公开方式进行的国有土地使用权出让；　　（二）出让土地使用权的首次转让；　　（三）人民法院判决或仲裁机构裁决需要变卖、用于清偿债务的土地使用权转让　　（四）法律、法规规定应公开进行的其它国有土地使用权交易。　　按照《武汉市土地储备管理办法》规定应当纳入储备的土地，必须进行储备后方可在土地交易有形市场进行交易。　　二、  对下列国有土地使用权，不得申请办理土地交易：　　（一）  纳入政府储备范围内的土地；　　（二）土地权属不清或有争议的；　　（三）未解除抵押关系的；　　（四）被人民法院查封的、冻结的；　　（五）法律、法规禁止出让、转让的其他情形。　　三、  申请土地交易需提交的资料：　　1、  国有土地使用权交易申请表（窗口领取1份）；　　2、  国有土地使用证（原件）；　　3、房屋所有权证（原件）；　　4、职代会同意土地转让的决议（原件1份）；　　5、董事会同意土地转让的决议（原件1份）；　　6、主管部门的批文（原件1份）；　　7、法人代表身份证明书及委托代理书（原件各1份）　　8、企业工商营业执照或组织机构代码证（复印件1份）　　9、城镇地籍测量资料（1份  ）　　10、宗地图及1：2000地形图（原件各4份）　　11、出让合同及有关缴费收据（土地出让金、土地使用费、契税等）（复印件各1份）；　　12、规划总平面图（复印件1份）　　13、项目投资分析估价报告（原件1份）　　四、  收费标准　　五、  办事原则　　1、土地交易应遵循公开、公平、公正和诚信的原则，有关当事人依据进行土地交易活动，任何单位和个人不得干预。　　2、土地交易采取招标、拍卖、挂牌的方式公开进行。一、营业税及附加（出让方）：  1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。  2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。  二、印花税和契税（双方）：  1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。  2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。  三、土地增值税（出让方）：  1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。  2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。  3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。  为计算方便，可以通过速算公式计算：  土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数  （0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

是土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)

办理国有土地使用权拍卖出让
办理流程  公告→登记→受理→资质审查→交纳保证金→拍卖→签约→拟文→审核→交费→报批→发文
 申报材料  按拍卖公告及有关拍卖文件的要求提供报件材料。
 收费标准  1、土地出让金见合同约定
 2、契税为4%
 
办理国有土地使用权协议出让
办理流程  申请→受理→初审→审查→签约→拟文→审核→交费→报批→发文
 
申报材料  1、法人资格证明(营业执照或法人代码证的复印件4份);
2、法定代表人证明(原件4份);
3、法定代表人身份证明(复印件4份);
4、授权委托书(原件1份);
5、受委托人身份证明(复印件1份,原件核查);
6、国有土地使用权出让申请书(原件4份);
7、项目批准文件(原件1份，复印件3份);
8、建设用地规划许可证及规划条件附件(复印件4份，原件核查);
9、建设项目规划平面布置图(复印件4份);
10、土地勘测定界图(原件4份);
11、土地估价报告及地价评估结果确认文件(原件1份，复印件3份);
12、有关协议(原件1份，复印件3份);
13、其它需要提供的材料。

办理国有土地使用权拍卖出让
办理流程  公告→登记→受理→资质审查→交纳保证金→拍卖→签约→拟文→审核→交费→报批→发文
 申报材料  按拍卖公告及有关拍卖文件的要求提供报件材料。
 收费标准  1、土地出让金见合同约定
 2、契税为4%
 
办理国有土地使用权协议出让
办理流程  申请→受理→初审→审查→签约→拟文→审核→交费→报批→发文
 
申报材料  1、法人资格证明(营业执照或法人代码证的复印件4份);
2、法定代表人证明(原件4份);
3、法定代表人身份证明(复印件4份);
4、授权委托书(原件1份);
5、受委托人身份证明(复印件1份,原件核查);
6、国有土地使用权出让申请书(原件4份);
7、项目批准文件(原件1份，复印件3份);
8、建设用地规划许可证及规划条件附件(复印件4份，原件核查);
9、建设项目规划平面布置图(复印件4份);
10、土地勘测定界图(原件4份);
11、土地估价报告及地价评估结果确认文件(原件1份，复印件3份);
12、有关协议(原件1份，复印件3份);
13、其它需要提供的材料。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000  万元，企业已缴纳10000  万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000  万元，企业已缴纳10000  万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。
因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000  万元，企业已缴纳10000  万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)
公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。
此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。
企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000  万元，企业已缴纳10000  万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000  万元，企业已缴纳10000  万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。