第一、上海新房价格全面进入“3-5-7”时代。据官方发布的2016年2-3月上海新房销售数据显示,内环内(内环以内区域)的新房均价已经突破8万元/平米,中内环间(内环与中环之间区域)的新房均价突破7万元/平米,中外环间(中环与外环之间区域)的新房均价逼近5万元/平方米,外郊环间(外环与郊环之间区域)的新房均价逼近3万元/平米,只有郊环外(郊环以外)的新房均价还在2万元/平米以下。
由于内环内土地面积很小(约114平方公里),且与中内环间的价格差距不大,我们这里用的是“大内环”的概念(中内环间面积约有200平方公里,合计314平方公里)。中外环间的房价则与“大内环”有明显的价格落差,且中外环间的面积达到349平方公里,从价格梯度和面积大小都适合扮演第二梯队的角色。而外郊环间的房价相比中外环间又下了一个梯度,本身面积也非常大,涵盖了上海市中心加周边城区的所有面积,加上前两个梯度已经包容上海市人口一大半,足够单独承担第三梯度的作用。而郊环外的房地产市场主要针对远郊区人口,房价一般不在市场人士考虑范畴内。所以我们所提出的“3-5-7”中的“7”是涵盖了内环内和中内环间的“大内环”,“5”指中外环间,“3”指外郊环间。
第二,上海二手房价格进入“2-4-6”时代。由于品质和房龄等诸多原因,二手房价格与新房价格存在一定的落差,但即使这样,二手房房价也紧追新房价格不断攀升。从市场领先中介公司获得的二手房成交数据显示,2016年4月上海内环以内(小内环)区域二手房板块均价已经全部超过6万元/平米,不少热点板块超过了7万元/平米,中内环间二手房板块均价则普遍超过4万/平米,外环线以外超过2万/平米的板块占到50%,其中外郊环间的板块均价基本在2万以上。所以我们总结为:上海二手房价进入“246”时代。
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