老城区改造（或称旧城改造）是一个世界性难题。早在1958年8月，在荷兰海牙召开的第一届关于旧城改造问题的国际研讨会上，就对旧城改造的概念作了比较完整的概括,即旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护3个方面。城市是一定时期、一个地区社会经济发展水平和文明程度的集中体现。随着经济的发展、文明的进步，城市不可避免地会出现逐步老化的状况。因此，旧城改造绝不是简单的拆旧建新，而是局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境，在保存城市传统建筑文化肌理的同时，顺应时代的发展与进步，改善人们居于其中的劳动、生活、服务和休闲等条件，以适应人民不断提高的物质精神需求。旧城改造是一个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度，同时也反映了推动城市发展的各种力量的利益碰撞与理性思维的深度。
一、发达国家老城区改造的基本模式与分析
发达国家的大规模旧城改造始于上世纪40年代末。经历了第二次世界大战，欧美国家的城市普遍受到了巨大的摧残，建筑陈旧，设施落后，道路毁坏严重，城区出现了大片的贫民窟和衰落区。随着战后经济的复苏与发展，旧城改造被提上了议事日程。
（一）、发达国家老城区改造的基本模式
在发达国家的旧城改造中，英国伦敦的城市改造影响深远。二次大战中英国的许多主要城市被炸毁，住房材料老化，伦敦、曼彻斯特、利物浦等大城市千疮百孔，一片衰微破败景象。1944年和1945年，福肖（Forshaw）和阿伯克龙比共同制定的《伦敦郡规划》（1945）及阿伯克龙比制订的《大伦敦规划》（1944）出版，对英国制订城市发展政策具有重大意义。这些规划成为战后英国城市再发展的基础，也成为日本和美国等国家城市发展的参照模式。
“福肖和阿伯克龙比的规划设计宗旨是：（1）解决伦敦人口过分集中问题；（2）解决交通拥挤问题；（3）重新分派露天空地；（4）控制城市无计划的扩展；（5）合理安排工业用地和发展；（6）减少低标准住房；（7）制止伦敦市的人口继续增长和工业的扩大。”
根据“伦敦郡规划” 整个伦敦以人口密度为基础，分为四个部分。“第一部分是高密度的中心城市。在这个核心周围是内城，主要由公寓住宅楼组成。这个环状地带的密度大约是每英亩二百人左右。第三部分是居住密度更低的同心环，这部分的住房大多是公寓楼，只有三分之一是独家住房。这个环状地带的平均密度是每英亩一百三十五人，这个部分可以称为中城。在中城的外面是外城。外城的密度限制在每英亩一百人左右，大多数居民房屋是独家住房。”
这一规划试图有意识地控制城市发展和定位模式，对发达国家的城市改造与发展起到了样本作用。
美国的城市改造与更新源于1930年的“公共住房计划”，而正式开始则始于1949年的“住房法”。绝大多数的美国城市，特别是较大的一些城市，早在第一次世界大战爆发前就已完成了城市中心的建设。1888年至1920年间美国各城市的市中心曾出现过一次罕见的建筑高潮。1940年代末，美国的城市已经普遍老化，城市人口膨胀、住宅陈旧、道路拥挤、设施落后，出现了大批“衰落地区”。1949年联邦政府制定“住房法”，该法明文规定：
1、清除贫民窟和衰落地区，改建低于安全标准的和其他不宜住人的住宅。
2、鼓励住宅建设和居民区的充分发展，以解决住宅短缺问题。
3、使每一个美国家庭都有一套像样的住宅和舒适的生活环境。
其具体做法是：政府提供资金和政治援助，主要由私营企业来承担。
发达国家在旧城改造的过程中，高度重视历史文化遗产的保护。其最重要的一条经验就是将文化遗产保护纳入城乡规划。在城市发展中，采取了保旧城，建新城，从而避免因增加旧城功能而出现的对现有文化遗产的破坏；不仅保护了珍贵的民族文化遗产，也保证了城市的可持续发展。通过制定城乡规划来防止人类对建筑类文化遗产破坏的做法，最早起源于英国。英国是建筑遗产大国，仅英格兰一地，就有已列入保护名录的古代遗址17637处，历史建筑366486座，保护区9000个。1932年英国政府颁布《城乡规划法》，明文规定：经中央政府同意，地方政府有权指定具有建筑价值与历史意义的古建筑为历史建筑，并有权以保护历史街区的方式，对建筑类文化遗产实施整体保护。
法国全国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物受到法律保护，其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。1977年通过的法令把巴黎分成三个部分。第一部分是历史中心区，即18世纪形成的巴黎旧区，主要保护原有历史面貌，维护传统的职能活动；第二部分是19世纪形成的旧区，主要加强居住区的功能，限制办公楼的建造,保护19世纪统一和谐面貌;第三部分是对周边的部分地区则适当放宽控制，允许建一些新住宅和大型设施。
这些保护措施，使得发达国家尤其是欧洲在现代化城市发展和现代城市文明影响不断扩散的同时，有效地保存了其优秀而宝贵的历史文化遗存，使弥足珍贵的城市发展的文化脉络清晰可见、绵延不绝，散发出醉人的芬芳，也吸引着世界各地的游客流连忘返。
从上述国家的旧城改造规划与方案中，我们大致可以归纳出发达国家旧城改造的基本模式：政府以立法与规划对旧城改造进行政治上、技术上的保障，利用民间资本的力量辅之以财政支持，把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合，以改善市政基础设施和居住环境质量作为中心内容，实现城市的更新与发展。
其具体执行程序如下：1．调查研究。对旧城改造的必要性及其对社会、经济的可能影响作出基本判断，了解城市各个方面的意见并进行汇总。2．确定旧城改造地区。社区政府根据调查和经济能力规定旧城改造的地区，如果房地产所有者不能承诺按照改造的目标和意图利用建设用地时，地方政府有权实施预购权以及终止租赁合同。3．整顿措施。在做好相应准备之后，由社区政府负责实施整顿措施，包括拆除有关建筑、居民和商业企业的迁移、道路等基础设施的设置或变更等。4．建设措施。包括建筑设施的新建、补充和现代化修缮、其他公共设施的兴建等。5．完成旧城改造。
（二）、分析
以上发达国家旧城改造的模式与实践，是一个逐步形成与完善的过程，是总结、吸取教训，在理论与实践中不断提升的结果。
在欧美国家旧城改造的初期，由于当时占据城市规划理论主流的“乌托邦式综合规划”思想（其表现之一是：城市规划就是城市物质空间形态的规划，即将陈旧的现状城市或城市的大部份地区通通清除，以建设一个全新城市的设想。 ）的影响，曾出现了大规模推倒重建与清除贫民窟、“衰落地区”的现象，使得一些历史文化遗产受到了不同程度的破坏。不过这一倾向很快得到了社会各界和各国政府的重视，并促成了一些重要而影响深远的国际法案的诞生。如：《威尼斯宪章》（《威尼斯宪章》是1964年5月31日，从事历史文物建筑工作的建筑师和技术员国际会议第二次会议在威尼斯通过的决议。全称《保护文物建筑及历史地段的国际宪章》。宪章肯定了历史文物建筑的重要价值和作用，将其视为人类的共同遗产和历史的见证；并确立了保护文物建筑及历史地段的国际原则。）、《保护受到公共或私人工程危害的文物建议案》（1968年）等。
同时，西方早期的旧城改造在漠视人的社会性因素，导致严重民生问题的一系列缺陷，也曾遭受了广泛的社会批评。如：英国伦敦的贝斯纳•••格林工人居住区的改造就是一个饱受诟病的案例。贝斯纳•格林地区是伦敦的一个工人阶级传统社区，这里的人们几代人居住在同一条街道，长期以来建立了稳固而密切的联系；而处于社会底层、饱尝经济艰辛的人们更倾向于在这样的社会、物质环境中团结在一起，以便获得互相帮助和保护。当时的伦敦市政府将该地区列入了旧城改造的计划。根据计划，该地区大批整排的维多利亚式的工人住宅应被拆除和整体重建。然而，在这一地区，有些住宅的状况非常良好，也很适宜人居住，或只需要一些基本的更新。当地的大多数居民也不愿意搬离。据一些学者后来调查，很多生活在重建区的人们希望能够居住在自己的旧房子里。但是，这个地区还是被完全拆除。1957年由社会学家迈克尔•杨和彼得•威尔莫编写出版的一本关于英国旧城地区战后早期重建工作的著述，阐述了随着贝斯纳•格林地区的大规模改造，许多人搬到伦敦郊区格林利新建的住宅后，社区所发生的变化。书中描述了一个令人悲伤的故事。尽管搬离的人们得到了更好的住房、花园、新的学校和商店；“但可悲的是，他们失去了原有的社会环境，即他们在贝斯纳•格林所居住的社区。正如一位妇人所指出的：在搬来的一开始，我整整哭了一个星期，真是太孤独了。”
在美国，旧城改造中也出现了同样的问题。一些学者分析到：虽然“一些贫民窟和恶劣地区被清除了，但是代替它们的往往是高收入阶层的住房而不是低收入阶层的住房。” 社会学家赫伯特•甘斯在《住房、环境和美国梦想》（1976年） 一书中指出:由于搬迁的处理是以单个家庭为基础，一个具有内聚性的大区域被立刻清除，邻里关系解体。随着邻里关系的破坏，社会化和交往网丧失，结果可能发生重要的心理问题，同样，贫民在新搬后的地区没有熟识的人，他们发现难以建立信任感。加之平均房租的提高，这些都加重了他们的经济负担。 斯科特•格里厄在《城市更新和美国城市》1970年一书中也指出：城市更新计划的一个重点是清除贫民窟和代之以更为昂贵的住房，这是不正确的。清除贫民窟只能加剧廉价住房的缺乏。新式住房的费用对贫民来说太高，只有提高他们的收入，或由政府给予补贴，他们才能住得起。
鉴于旧城改造在社会性问题上的一些失误，上世纪70-80年代以后，发达国家的旧城改造开始采取了诸如扩大公共参与，和加强社区规划等措施。