解除房屋认购书应当承担哪些责任

房屋认购书是房屋买卖合同的预约，是独立的合同。认购书具有法律效力，建材涨价、劳务工资上涨是正常的市场风险，不能以此为由单方解除认购书。若房地产开发公司坚持单方解除认购书，应承担相应的法律责任。
　　首先，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，收取定金一方违约，按定金罚则，应双倍返还定金。
　　其次，根据《合同法》第１１３条，房地产开发公司违约，应赔偿定购人的损失，损失赔偿额计算方法为现在房屋市场价与认购书价格之间的差价乘以房屋面积，但应扣除房屋开发公司承担的惩罚性定金。您应书面告知开发商不同意解除认购书，并要求在约定的时间按房屋认购书预定条件签订房屋买卖合同。若不能协商签订合同，可以向人民法院起诉，要求房屋开发公司承担法律责任。

从大多书认购书的内  容来看,  认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同

你好  这就看你当初签订的条款了  上面都是有写的  你可以仔细的看看

首先，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，收取定金一方违约，按定金罚则，应双倍返还定金。其次，根据《合同法》第１１３条，房地产开发公司违约，应赔偿定购人的损失，损失赔偿额计算方法为现在房屋市场价与认购书价格之间的差价乘以房屋面积，但应扣除房屋开发公司承担的惩罚性定金。您应书面告知开发商不同意解除认购书，并要求在约定的时间按房屋认购书预定条件签订房屋买卖合同。若不能协商签订合同，可以向人民法院起诉，要求房屋开发公司承担法律责任。

商品房认购书是指开发商与商品房准买受人之间确认准买受人在将来可确定的时间与开发商签订购房合同的约定。商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房产的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商签订购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金或者按照定金罚则不予返还定金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等，也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该商品房认购书应当认定为商品房买卖合同。  
   一、商品房认购书的性质  
   （一）商品房认购书本身的性质  
   在司法审判中，法官遇到此类案件首先会对商品房认购书的法律性质进行认定，在此基础上选择适用的法律。对于商品房认购书的法律性质，我国的法律并没有明文规定，司法实践中也存在多种观点。  
   第一种观点认为商品房认购书仅仅是将来签订正式合同的磋商环节，不具有法律效力。  [1]第二种观点认为商品房认购书起到了定金担保的作用，具有定金担保合同的性质，是正式购房合同的从合同。  [2]第三种观点是商品房认购书是当事人真实意思的表达，是建立在平等自愿基础之上的，它是一份独立的预约合同。  [3]第四种观点认为商品房认购书是正式的购房合同，而将来的商品房买卖合同只是这份认购书的补充。  [4]  
   笔者认为，第一种观点使商品房认购书不具有任何法律效力，对当事人在商品房预售阶段的行为无法进行约束，开发商违反认购约定的成本为零，将不能保障商品房准买受人的合法权益。第二种观点在当事人未约定定金条款或未实际交纳定金的情况下无法适用，并且在房价飞涨的现实情形下，双倍返还定金与房屋另卖他主所获得的利益相比不值一提，开发商会选择损害准买受人的利益以最大限度获得收益。第四种观点不符合最高院司法解释的规定，商品房认购书只有在具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该商品房认购书才能被认定为商品房买卖合同。  
   笔者同意第三种观点，商品房认购书是一种预约合同。契约可分为预约（或称预约合同）和本约（或称本合同）。本合同即指正式合同，当事人可直接据此要求相对方履行约定义务。而预约合同，是当事人双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。预约合同相对于本合同有以下特征：一是预约合同是谈判期间当事人对未来事项的预先规划；二是预约合同之标的是当事人为将来订立本合同而谈判，内容应包括将来订立本合同的基本条件和基本内容。预约合同和本合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本合同不存在这一情况。预约合同广泛存在于民间借贷、商品房买卖、土地使用权转让、房屋租赁、赠与等领域。如前所述，商品房认购书的主要内容是约束买卖双方如期签订正式的商品房买卖合同，而买卖双方签订商品房认购书的目的是也为了将来能够签订正式的商品房买卖合同，商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款或定金，开发商就有义务保留目标房，并按商品房认购书约定的义务与准买受人洽商签订商品房买卖合同。所以不论从商品房认购书的内容上还是从其目的上，均可以判定商品房认购书属于预约合同，正式的商品房买卖合同为本合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也将“认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等”均认定为预约合同。  
   此外，商品房认购书并不是商品房买卖合同的担保合同。担保合同是当事人为保障债权人实现债权而订立的，是主合同的从合同，依主合同的存在为前提，随主合同变更而变更。从合同的成立时间一般与主合同同时或者在主合同之后。而商品房认购书先于商品房买卖合同订立并生效，并无须依附于商品房买卖合同，在此种情况下不能将商品房认购书视为商品房买卖合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。  
   （二）商品房认购书中预约款的性质  
   一般来说，在房屋买卖双方签订房屋认购书的同时，准买受人需向开发商支付一定数额的预约款，以担保双方此后订立本合同。但实践中，商品房认购书中对于准买受人交纳的认购款项称呼很多，有的是订金，有的是预定金，有的是押金，有的是房号保留金等等，这就涉及到定金的识别问题。《最高人民法院关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”故此，在商品房认购书中，应当遵循以下两个标准识别定金：一是当事人在合同中明确采用“定金”字样表述所交付的金钱的，且合同内容没有违背定金性质的约定的，只要有“定金”字样，即使没有约定定金罚则，就应当视为定金，而非一般的预约款。二是当事人在认购书中没有采用“定金”字样，但明确约定适用定金罚则的，则应当将该预约款视为定金，应按照定金罚则处理。但若当事人未约定该款项具有定金性质的，则为一般预约款，不适用定金罚则的规定。  
   二、商品房认购书的效力  
   所谓商品房认购书的效力，即指已经成立的商品房认购书在当事人之间产生的法律约束力。法官在裁判案件时对商品房认购书的效力的认定，直接影响当事人对责任的分担问题。  
   至于商品房认购书究竟能够产生怎样的法律效力，理论界主要有两种观点，一种是磋商义务说，另一种是缔约义务说。磋商义务说认为，当事人之间一旦签订了商品房认购书，双方就有义务为将来达成正式的商品房预售合同或现房销售合同进行磋商，只要进行了磋商，即履行了认购书的义务，至于能否达成最终的购房协议则在所不问。缔约义务说认为，当事人在达成商品房认购书后即有义务达成本约，因为签订认购合同的目的就是要最终能够达成正式购房协议，如果没有完成这个义务，那么商品房认购书将毫无意义。  [5]  
   笔者同意磋商义务说，采用缔约义务说就会使买卖双方当事人有强制缔约的义务，违反了契约自由的原则，违背了民法的基本精神。正式购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容，虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是双方仍然保留着就商品房认购书中未约定的内容进行进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确履行了商品房认购书约定的义务。对于一般预约合同，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行，而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力，这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。  
   三、商品房认购书的责任认定  
   商品房认购书是预约合同的表现形式之一，违反了认购书即是违反了预约合同，那么违反预约合同的责任到底是什么性质呢？目前法学界有如下三种观点：一是违约责任说。认为预约合同是一种独立的合同，如果一方当事人违反预约合同，属于不履行合同的行为，应按违约责任处理。所以预约合同不产生缔约过失责任。  [6]二是缔约过失责任说。认为预约合同是在本合同的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约合同而导致本合同不成立，责任当属缔约过失责任。  [7]三是缔约过失责任与违约责任的竞合。认为预约合同是缔结本约过程中成立的，违反预约合同应承担缔约过失责任，同时预约合同本身又是一个独立的合同，违反预约合同也应当承担违约责任，属于责任的竞合。  [8]  
   笔者同意第二种观点。预约合同是一种独立的合同，但其特殊性在于形成于本约的签订过程中，如果认定违反预约合同即是违约责任，就商品房认购书来说，就是违反了订立正式购房合同的义务，根据合同法的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对方当事人有权要求违约方继续履行，即强制缔约，不符合前面对于商品房认购书效力的论述。  
   违反商品房认购书产生的应当是缔约过失责任。商品房认购书并不具备购房合同的主要内容，准买受人无权强制开发商将房屋卖给自己，在英国合约法上，认为这是不完全的协议。虽然双方当事人在与要约和承诺的必要条件相一致的意义上达成协议，但不存在正式合同，因为协议的条款是不固定的，除非协议的所有具体条款都是固定一致的，否则他们之间就不存在有约束力的正式合同。而且认购书存在于正式合同缔结前，一般也随着正式合同的签订而结束，缔约过失责任针对的即是合同缔结前的责任问题。故当事人违反了商品房认购书，承担的是缔约过失责任，即违约方要赔偿守约方的损失，包括守约方的期待利益损失。购房合同虽未签订，但当事人因签订商品房认购书，可能已经发生了相当费用，并放弃了众多其他买房机会，由此产生的期待利益损失也应当由违约方承担。此外，如果双方当事人在认购书中约定了定金，也可以适用定金罚则的规定对违约方进行惩罚。