2016年，如果你有购房计划，那你一定要先搞清楚现在的房贷政策。虽然很多地方已经取消了限购政策，但无论是公积金贷款，还是商业按揭贷款，一些限贷的政策你还是有必要了解，比如如何算首套房？如何算二套房？房贷新政中如何认贷不认房？
房贷没还清 二套房首付至少四成
有人名下有两套房，现在重新买房，还算首套，首付只需25%，利率还有折扣； 而有人即使只有一套房，现在又看上了一套房，首付却要40%，利率还得上浮。
从江西来到东莞五年的肖航，就属于后者。“我们夫妇在结婚前各自按揭了一套小房，现在准备买套大一点的房子。” 2015年6月，肖航卖掉了自己名下的那套房，而妻子名下的房子放盘出去后，四五个月都没有消息。肖航原本打算在放盘期间就到东莞申请房贷，不料到银行一咨询，“夫妻一方还有一套房贷没还清，现在重新买房算二套房，首付至少得四成，利率会上浮10%。”
而央行在2015年9月30日，联合银监会发布了一个名为“关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知”。通知要求，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 这让肖航看到了希望，100万的房子，首付最低25万元就够了。不过，肖航到银行咨询时却碰壁了，“他们说我妻子名下还有房贷没还清。”
还清房贷，二套房变首套房
银行房贷人士给肖航列了一个清单，只有七种情况才算首套房。看完清单，肖航赶紧与妻子一起将这套小房子卖了。现在终于到东莞按揭了一套大房子，“四房三厅，首付只需2.5成。” 由于“认贷不认房”政策的出台，二套房的界定也简化了许多。比如，市民贷款买过一套房商业贷款，在已结清房贷的情况下再贷款买房，就算首套；若贷款未结清再买房，那就是第二套房了。 当然，个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清、但另一套未还清，此时再贷款就会被银行认定为二套房以上。 夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，若贷款已全部还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素，将其定为首套房，但若贷款未还清，只能算二套房及以上。
在银行房贷政策执行过程中，通过及时还清房贷，二套房完全有可能变成首套房，这样不仅首付能降下来，利率也有优惠空间。江西老表肖航的案例，就是通过卖掉小房子还清房贷，然后名正言顺地按揭下首套房。 这七种情况算首套房
●贷款买过一套房，商业贷款已结清，目前再贷款买房；
●贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产、但在银行征信系统里能查到贷款记录，现在再贷款买房；
●全款买过一套房，现在贷款买房；
●全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，如今再贷款买房；
●个人名下有两套房的商业贷款记录，目前全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款买房；
●个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，现在又申请商业贷款再买房；
●夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，两人婚后买房申请贷款，也是首套房。