市证是真正意义上的房产证，并且只要有市证的房子必然有土地证，而且一般是先有土地证，再有市证。而且这个土地证是单独与该房产证对应的，表示你享受该房产对应的国有土地的使用权，年限一般是50-70年。市证可以享受公积金贷款等优惠政策，区证则不能。区证也有对应的土地证，该土地证不是单独的土地证，而是一份该房产所在地所有用户的集体性质的“大房产证”。所谓区证，可以理解为相对安全一些的“小产权”性质，可以转化为市证，前提是先缴纳一笔为数不小的土地出让金，把自己的房屋土地所有权从集体土地证中剥离出来，取得自己持有的土地证后再花几十块钱就可以把原来的区证换成市证了。区证不能享受公积金贷款等国家优惠，另外还有一些未知的隐患，我也没研究明白。芝罘区这里区证房很多，一直没敢买。。。。以上只是我看房过程中所知道的皮毛，希望能对你有帮助