二手房的营业税怎么计算

二手房税费是指在二手房交易中涉及的所有费用，分为税和费：　　  （1）税　　  契税：　　  普通住宅：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；　　  非普通住宅：3%，别墅——4%；　　  印花税：个人购买或转让住房暂免征收印花税　　  营业税：　　  普通住宅：不足5年——房屋总价的5.8%，超过5年（含5年）——免征营业税；　　  非普通住宅：不足5年——房屋总价的5.8%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%；　　  别墅：不足5年——房屋总价的5.8%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%；　　  个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的２０％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的１％。　　  对个人转让现自有住房并在现自有住房转让2年内按市场价重新购房的纳税人（时间以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。  　　  具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。规定“个人转让自用满2年且是家庭唯一住房取得的所得，暂不负担个人所得税”  土地增值税：个人转让住房暂免征收土地增值税　　  （2）费　　  综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米　　  产权登记费：住宅80元/户;非住宅550元/户　　  土地登记费：35元/套　　  交易评估费：评估价的0.3%　　  土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。　　  工本费：38元　　  测绘费：建筑面积*1.36元　　  调档费：20元（个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收）

1、二手房销售政策:居住未满5年的普通住房和居住满5年的非普通住房差额(即你购买的价格减去卖家购入的价格，要求上方有销售不动产发票)征收营业税;未满5年的非普通住房全额(即你购买的价格)征收营业税;居住满5年的普通住房免征营业税。居住时间从销售方房产证或者契税纳税证明上的日期算起。
 2、是否普通住房有三个标准，面积(120平米，各地可在20%的期限内上浮)、容积率、住房交易评价价格。(具体标准你可以打当地12366税务咨询热线询问)
 3、营业税的税率是5%，加上营业税附加以后是5.55%,根据1计算的差额或者全额×5.55%，就是你需要纳的营业税及其附加。

1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；  
2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；  
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；  
4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
希望能帮助到你