二手房营业税税率如何算

普宅：五年内，全额的5.5%（5.4%）；五年外，免  
非普宅：五年内，全额的5.5%（5.4%）；五年外，差额的5.5%（5.4%）

1，购入住房2年内售出：税额=售价×税率（5％）  
2，购买非普通住房超过2年后售出：税额=（售价－买入价）×税率（5％）  
3，购买普通住房超过2年（含2年）时售出：免征营业税  
实例：二手房屋一套购入50万，卖出55万  
购入支付费用：  
契税（评估价的1．5％）＋印花税（合同价的0．05％）＋过户登记费（50元）＋查档费（50元）＋贴花费（5元）＋中介费2％左右＋不用做按揭的话＝17855元  
转让成本（6.1之后）：  
缴纳营业税（55万元×5％＝27500元）＋手续费（3元/平方米）＋印花税万分之五＋缴纳个人所得税（目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计）＝28000元  
净利润：  
收入（55万-50万＝5万）－付出（17855＋28000＝45855元）＝4145元

税收不看总价也不看评估价，  税收标准看当地税局的过户指导价格，  不同类型的社区和楼层不一样的价格。你这豪宅5.55%的营业税是必须上了，  不管你房子满不满五年都得上。不过只需要缴纳差额的5.55%。
此房营业税=5.55%*（当前过户指导均价-97年购买均价）*253平米

1、二手房销售政策：居住未满5年的普通住房和居住满5年的非普通住房差额（即你购买的价格减去卖家购入的价格，要求上方有销售不动产发票）征收营业税；未满5年的非普通住房全额（即你购买的价格）征收营业税；居住满5年的普通住房免征营业税。居住时间从销售方房产证或者契税纳税证明上的日期算起。
2、是否普通住房有三个标准，面积（120平米，各地可在20%的期限内上浮）、容积率、住房交易评价价格。（具体标准你可以打当地12366税务咨询热线询问）
3、营业税的税率是5%，加上营业税附加以后是5.55%,根据1计算的差额或者全额×5.55%，就是你需要纳的营业税及其附加

转让出售购买时间不足五年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过五年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足五年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过五年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过五年都需要全额征收营业税。